Quando si hanno tantissimi immobili ed iniziano a pesare nella dichiarazione dei redditi di fine anno si pensa sempre a dei modi per alienarli dal proprio patrimonio, per dividerli.  Oppure quando si iniziano ad avere dei problemi con l’erario si vogliono cercare soluzioni che proteggano il proprio patrimonio.

In questo articolo vediamo i costi, ahimè ingenti, da sostenere quando si vogliono conferire i beni immobili in srl, o in una srl diversa.  Ovviamente non c’è un’unica regola: come vedrete tutto cambia in base:

• Al soggetto che conferisce l’immobile
• Alla tipologia dell’immobile
• A quando si conferisce l’immobile.

IVA

Partiamo subito parlando dell’iva.  Sono operazioni esenti? Dipende.  Cercheremo di essere sintetici.

• Se il soggetto che conferisce l’immobile è un privato l’operazione è fuori campo iva;
• Se il soggetto che conferisce l’immobile è l’impresa costruttrice e l’immobile è abitativo ed è conferito entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, si può optare per l’iva (al 22%);
• Se il soggetto che conferisce l’immobile è l’impresa costruttrice e l’immobile è strumentale ed è conferito entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’operazione è soggetta all’iva (al 22%);
• Se il soggetto che conferisce l’immobile è l’impresa costruttrice e l’immobile è strumentale ed è conferito oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, si può optare per l’iva (al 22%) oppure può decidere che sia un’operazione fuori campo iva;
• Se il soggetto è una società, diversa da quella di costruzione, che conferisce l’immobile strumentale può optare per assoggettare l’operazione all’iva oppure può scegliere che sia un’operazione fuori campo iva, a meno che l’immobile sia abitativo (in quel caso l’operazione è esente).

IMPOSTA DI REGISTRO

Se il conferimento è effettuato dal un privato, a prescindere dalla tipologia dell’immobile, ecco ciò che dovrà pagare:

• Imposta di registro: 9% (con un minimo di € 1.000) per immobili abitativi, 7% per immobili strumentali e se sono terreni l’imposta di registro è del 12%;
• Ipotecaria: € 50;
• Catastale: € 50.

Se il conferimento è effettuato da società, che non esercita l’opzione dell’iva:

• Iva esente;
• L’Imposta di registro: € 200,00;
• Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200,00);
• L’imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200,00)

Se il conferimento è effettuato da società, che esercita l’opzione dell’iva:

• Iva 22% (reverse charge);
• L’Imposta di registro: € 200,00;
• Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200,00);
• L’imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200,00).

Un altro importante fattore da tenere in considerazione è che l’immobile in società non si potrà beneficiare del regime alternativo della cedolare secca.

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Milano, 02/11/2022

Cogede
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