L’Agenzia delle Entrate non ha la facoltà di riqualificare la cessione avvenuta a titolo oneroso di un fabbricato da demolire e successivamente ricostruire come cessione di un’area edificabile in quanto l’oggetto dell’atto di compravendita, ossia il terreno già edificato, concretizza una fattispecie che è prevalente rispetto all’intenzione di sfruttare successivamente l’ulteriore capacità edificatoria dell’area attraverso demolizione e ricostruzione dell’esistente.

Così ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019, affrontando il tema della cessione di un immobile destinato alla demolizione e successiva ricostruzione, recependo un indirizzo prevalente anche in dottrina in merito alla prevalente importanza da riconoscere alla situazione oggettiva della cessione (esistenza del fabbricato) rispetto alla realizzazione futura, tramite demolizione e ricostruzione, dell’immobile sull’area così divenuta edificabile.

Si ricorda che ai sensi dell’articolo 67 del TUIR le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni “suscettibili di utilizzazione edificatoria” rientrano tra i ”redditi diversi” e sono soggette a tassazione separata.

Sintetizzando:

– la distinzione fra edificato e non ancora edificato è un’alternativa esclusiva che non ammette una terza soluzione;

– la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, anche se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;

– nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;

– il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione tassativa del legislatore che per la cessione di edifici ha previsto un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale.

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Milano, 26/03/2019