La legge di bilancio 2021 ha stabilito il limite dimensionale delle locazioni brevi oltre il quale il relativo reddito deve ritenersi conseguito in regime di impresa.          
La disposizione sembrerebbe apparentemente semplice da applicare, tuttavia non mancano le criticità.

Il regime fiscale delle locazioni brevi, a partire dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, a tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione da chiunque esercitata è da presumersi svolta in forma imprenditoriale.      
La disciplina fiscale delle locazioni brevi si applica anche ai contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e tramite soggetti che, gestendo portali telematici, mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da locare.

Il DL 50/2017 sul regime fiscale delle locazioni brevi identifica come locazioni brevi quelle oggetto di contratti stipulati da persone fisiche della durata fino ad un massimo di 30 giorni, anche se comprendenti servizi accessori di pulizia e forniture di biancheria.
Ai redditi derivanti dai contratti stipulati dal 1 giugno 2017 è inoltre lasciata la possibilità di scegliere anche l’eventuale applicazione della cedolare secca al 21%.            
La disciplina si applica non solo ai contratti stipulati dal proprietario dell’immobile interessato, ma anche a terzi alle stesse condizioni, come in caso di sublocazione o dei comodatari che locano l’immobile.

La norma introdotta fa esplicito riferimento ad un numero massimo di quattro appartamenti da destinare a locazione breve: è quindi indiscutibile che, quando la locazione comprenda pertinenze dell’appartamento autonomamente accatastate, queste non siano comprese nel calcolo.      
È altrettanto certo che non rientrano nel computo gli appartamenti sfitti, dati in comodato o destinati a locazioni di natura diversa da quella breve.

Tuttavia, dal tenore letterale della norma, sarebbe sufficiente destinare a locazione breve anche per un solo giorno un quinto appartamento, non necessariamente in contemporanea con gli altri quattro, che potrebbero anche essere stati nel frattempo venduti, per rientrare nel regime imprenditoriale.

Inoltre, la situazione diventerebbe particolarmente complessa nel caso in cui il titolare dell‘immobile non si interessi in prima persona delle locazioni e dei rapporti con i conduttori, affidandone la gestione a terzi.
La presunzione di imprenditorialità andrebbe valutata caso per caso verificando natura e durata del contratto in essere tra proprietario e gestore.

 

 

Milano, 21/01/2021

Cogede
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